header ankb

   
   

bank podrazdel

bankomats addr

 

partners

   

Специфика заключения договора лизинга недвижимости

Кира Анатольевна СЛОБОДЯНИНА, директор филиала Братского Народного Банка (г. Иркутск)
Источник публикации: Журнал "Арбитражная практика" (издается совместно с Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации), № 2 за февраль 2006г., стр. 69-72

Отсутствие четкого регулирования порядка заключения договоров финансовой аренды (лизинга) недвижимости нормами ГК РФ об аренде, Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" повлекло довольно много споров, связанных с оформлением лизинговых сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Относительно порядка заключения таких договоров существуют различные мнения, в том числе практикующих юристов и судей. Но пока федеральные окружные суды не выработают единую практику, а Высший Арбитражный Суд РФ не дает свои рекомендации, указанные споры будут возникать и далее.

В настоящее время оформились две позиции. Сторонники первой категории, утверждают, что договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости, предметом которого выступают нежилые помещения (далее - договор лизинга недвижимости), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно второй позиции нет необходимости в государственной регистрации договора лизинга недвижимости. Этот тезис обосновывается отсутствием в ГК РФ нормы, обязывающей осуществлять регистрацию права аренды.

Так, при рассмотрении дела1  в Арбитражном суде Иркутской области, была сделана ссылка на следующее. Исходя из анализа норм главы 34, ст. 131 ГК РФ, момент регистрации аренды не связан с моментом заключения договора лизинга, поскольку требований о регистрации самого договора лизинга недвижимости в ГК РФ не содержится. На момент подписания договора лизинга недвижимости в силу ст. 665 Кодекса, подлежащее передаче имущество у лизингодателя отсутствует. Недвижимость еще находится у продавца и его вещные права договором лизинга недвижимости не обременяются. Значит, такой договор должен заключаться в соответствии с общими нормами ГК РФ о заключении договоров.

Заключив договор лизинга недвижимости, лизингодатель приобретает предмет лизинга у продавца и обращается с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ. После государственной регистрации права собственности лизингодателя на предмет лизинга подлежит госрегистрации аренда. В этом случае регистрируется не сделка - договор лизинга недвижимости, а ограничение прав лизингодателя арендными правами лизингополучателя согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ.

С представителями второй позиции можно согласиться в следующем. Действительно, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности, ограничение этого права подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. В частности, регистрируются право собственности, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Так, согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда, а в силу абз. 3 п. 2 ст. 13 этого Закона, госрегистрация ограничения (обременения) права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Резюмируя, можно сделать вывод, что государственной регистрации подлежит ограничение права собственности правами арендатора (аренда) в соответствии с нормами, регулирующими порядок регистрации. Однако в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, вывод, что регистрации подлежит не сделка - договор лизинга недвижимости, а ограничение прав лизингодателя, не соответствует ст. 131, 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Анализ норм ст. 131 и 164 и главы 34 ГК РФ позволяет утверждать, что порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регламентируется ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 3 ст. 26 названного Закона государственной регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Следовательно, изложенная выше позиция несостоятельна.

Сторонники точки зрения о необходимости государственной регистрации договора лизинга недвижимости2 , ссылаются п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ, -- обязательная госрегистрация договора лизинга недвижимости независимо от срока его заключения. Например, В. В. Витрянский3, рассуждая о характерных особенностях договора лизинга недвижимости и форме его заключения, указывает, что к упомянутому договору применяются общие положения об аренде ( 1 глава 34 ГК РФ), а именно п. 2 ст. 609, так как специальные правила о договоре лизинга не содержат иных требований.

Данный вывод ученый мотивирует тем, что "схема регулирования отдельных видов договора аренды, используемая в ГК РФ (ст. 625), исключает возможность применения к договору лизинга специальных правил, регламентирующих договор аренды зданий (сооружений) и договор аренды предприятия". В. В. Витрянский отмечает что "специальные правила о договоре аренды зданий (сооружений) и договоре аренды предприятия не подлежат применению к договору лизинга (даже в том случае, если объектами лизинга являются именно здание, сооружение или предприятие). В отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года" .
Между тем имеются законные основания не согласиться с выводом о необходимости госрегистрации договора лизинга недвижимости, заключенного на срок менее одного года.

Глава 34 ГК РФ регулирует правоотношения, связанные с арендой. В этой главе содержатся как общие нормы об аренде, так и специальные правила, посвященные отдельным видам договора аренды и некоторым видам имущества, которое может быть предметом аренды. Согласно ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные § 1 главы 34, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Договор финансовой аренды (лизинга) - разновидность договора аренды и регулируется правилами, закрепленными в § 6 главы 34 ГК РФ. Положения о финансовой аренде не содержат специальных требований относительно государственной регистрации договора и порядка его заключения, когда предметом договора, выступает недвижимое имущество. Принимая во внимание нормы ст. 625, п. 2 ст. 609 ГК РФ, есть основания полагать, что договор лизинга недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 609. Указанный договор, заключенный на срок менее года, не должен регистрироваться в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ: предметом договора выступает недвижимое имущество, права на которое подлежат госрегистрации, а срок, на который заключается договор, составляет менее года.

Диспозиция п. 2 ст. 609 ГК РФ указывает на ее применение лишь в случае, когда иное не установлено законом. Однако иной порядок государственной регистрации договора установлен самим Кодексом в п. 2 ст. 651. О применении данной нормы высказался и Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" Таким образом, принимая во внимание, что предметом договора лизинга является нежилое помещение - объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором он находится, но неразрывно с ним связанный, необходимо примененять п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящее время независимо от того, подлежит госрегистрации договор лизинга недвижимости, заключенный на срок менее или более одного года, существуют трудности, связанные с порядком осуществления регистрации учреждением юстиции. В качестве примера приведем судебное дело4 . Учреждение юстиции отказало в госрегистрации договора лизинга недвижимости на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку заключение упомянутого договора должно предшествовать заключению договора купли-продажи предмета лизинга и госрегистрации перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю. В противном случае такой договор должен квалифицироваться как договор аренды.

ФАС Восточно-Сибирского округа считает позицию учреждения юстиции правильной. Суд кассационной инстанции исходит из существенного условия договора лизинга, выделяющего его из других договоров аренды: на момент заключения договора лизинга лизингодатель не должен являться собственником имущества, и не дает оценку тому обстоятельству, что объектом договора лизинга выступает недвижимость - отдельный вид имущества (ст. 625 ГК РФ).
Со ссылкой на указанное существенное условие договора лизинга федеральные суды и ученые рассматривают споры между субъектами лизинговой сделки, предметом которой является движимое имущество5. Примечательна позиция ФАС Московского округа, согласно которой "последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации договора лизинга"6 .

Однако существует и другая точка зрения. По мнению автора к порядку осуществления государственной регистрации сделки необходимо применять правила ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующие порядок регистрации, в том числе его п. 2 ст. 13, п. 1, 3 ст. 26, совместно с положениями ст. 131. 164, 625, 651, 665 ГК РФ.

В силу п. 1, 6 ст. 131, п. 1 ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом в случаях и порядке, предусмотренных ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 ст. 2 названного Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Следовательно, госрегистрации подлежат именно сделки (в случаях, предусмотренных Законом) и права на недвижимое имущество, их ограничения, в порядке, установленном ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе возникновение права и его ограничение на основании договора (сделки).

Согласно ст. 26 Закона, ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор лизинга недвижимости, причем регистрация осуществляется как обременение прав арендодателя (лизингодателя) правами лизингополучателя.
Чтобы осуществить регистрацию обременения права лизингодателя правами лизингополучателя в Едином государственном реестре прав, в этом реестре ранее должно быть зарегистрировано право собственности лизингодателя на объект недвижимости, что и предусмотрено п. 2 ст. 13 Закона об регистрации. Следовательно, до регистрации обременения права правами лизингополучателя на объект недвижимости, являющийся предметом договора, вытекающими из договора лизинга, согласно ст. 131 ГК РФ в упомянутом реестре должны быть зарегистрированы ранее возникшие права на этот объект, именно лизингодателя.

Не подлежат обременению и права продавца предмета лизинга, иначе будут нарушены его права и законные интересы. До госрегистрации двустороннего договора лизинга недвижимости, он не считается заключенным. Соответственно, незаключенный договор не может порождать прав и обязанностей не только у сторон договора, но и у продавца имущества, не являющегося стороной договора лизинга. Само по себе указание в тексте договора лизинга недвижимости на имя продавца еще не означает, что он дал согласие на продажу предмета лизинга лизингодателю и что сделка купли-продажи вообще состоится.

Можно предположить два варианта выхода из создавшейся ситуации. Первый - когда договор лизинга недвижимости содержит указание о применении условий заключенного между сторонами договора лизинга к их отношениям, возникшим до его заключения (т. е. до госрегистрации сделки), в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ. Этот вариант больше подходит к правоотношениям сторон договора, когда фактически предмет лизинга находился в пользовании у лизингополучателя до государственной регистрации договора.

Остается открытым вопрос о моменте перехода права собственности на объект недвижимости к лизингодателю. Учреждение юстиции отказывает в госрегистрации сделки, когда на момент ее регистрации лизингодатель уже зарегистрировал право собственности на объект лизинга, поскольку по своему содержанию такой договор не соответствует закону7. Учреждение юстиции обязано осуществить регистрационные действия, предписанные законом, в частности, при обращении субъекта (субъектов) лизинга должно зарегистрировать: договор лизинга ст. 164, 665 ГК РФ и ст. 13 Закона о регистрации). В этом случае лизингодатель не должен быть собственником предмета лизинга.

Кроме того, закон обязывает осуществить регистрацию ограничения права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга, в силу ст. 131 ГК РФ и в порядке, предусмотренном ст. 13, 26 Законом о регистрации. Однако, лизингодатель и лизингополучатель не обязаны, обращаться с заявлением о регистрации ограничения права после осуществления госрегистрации договора лизинга. Собственно обременение права собственности не возникает, поскольку нет прямого указания об этом в законе, как например при возникновении ипотеки в силу закона. Значит, регистрационные действия должны производиться учреждением юстиции одновременно при обращении субъектов лизинга за регистрацией сделки (договора), что в полной мере соответствует ст. 13, 26 Закона об регистрации.

Второй вариант урегулирования проблемы видится в следующем. Заключив предварительный договор купли-продажи предмета лизинга (ст. 429 ГК РФ) между продавцом и лизингодателем, при осуществлении государственной регистрации договора лизинга недвижимости права продавца имущества могут быть обременены правами лизингополучателя без причинения значительного вреда интересам продавца даже в том случае, когда продавец откажется от заключения договора купли-продажи после регистрации договора лизинга. В подобной ситуации возникает обычный предпринимательский риск.

Статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регламентирует общий порядок госрегистрации аренды недвижимого имущества. Принимая во внимание, что договор лизинга является разновидностью договора аренды, есть законные основания полагать, что в данном правоотношении нужно руководствоваться в совокупности положениями ст. 26 и 13 названного Закона.

Согласно п. 1 ст. 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством госрегистрации договора аренды этого недвижимого имущества, что соответствует п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 609 и п. 6 ст. 131 ГК РФ. Регистрации подлежит обременение права собственности лизингодателя (ст. 131). В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона, госрегистрация ограничения (обременения) прав на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В силу п. 3 ст. 26 Закона, договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Исходя из буквального толкования данного положения договор аренды регистрируется именно как обременение прав арендодателя соответствующего помещения, т. е. происходит совмещение двух регистрационных действий в одном, (в силу прямого указания закона), в отношении аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.

В заключение резюмируем вышесказанное. Государственной регистрации подлежат сделка - договор лизинга недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, и обременение права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга. Факт государственной регистрации сделки порождает, с одной стороны, права и обязанности субъектов лизинга, с другой - ограничение права собственности лизингодателя на объект недвижимости. Следовательно, по моему мнению, до осуществления госрегистрации договора лизинга недвижимости необходимо осуществить регистрацию возникновения права лизингодателя на предмет лизинга в Едином государственной реестре прав либо произвести указанные регистрационные действия одновременно.


[1] Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28.06.2004 по делу № А19-6283/04-48.
[2] Комментарий к Федеральному закону <О финансовой аренде (лизинге)> / Под ред. заслуженного юриста РФ, д. ю. н., профессора Н. М. Коршунова. М.: Изд-во <Норма>, 2003. См. комментарий к ст. 20; постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Иркутской области от 06.10.2004 по делу № А19-6283/04-48. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Иркутской области от 06.10.2004, дело № А19-6283/04-48.
[3] Витрянский В. В., доктор юридических наук, профессор. Вестник ВАС РФ. Специальное приложение <О лизинге>. 1999. № 10. С. 69-88; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга II <Договоры о передаче имущества>. 6-й завод.-М.: <Статут>, 2004, С.605-606.
[4] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 по делу № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2.
[5] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.99 по делу № А58-18/99-Ф02-2082/99-С2; Гражданское право. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004. См. раздел 6, подраздел 3.
[6] Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2005 № КГ-А40/12614-04.
[7] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 по делу № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2.

   
  

 

© 2001-2017 Все права защищены
Нелицензированное использование
материалов данного сайта запрещено.

ГОЛОВНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
665717, г. Братск, ул. Комсомольская, дом 43
post@ankb.ru

Телефон: (3953) 41-63-64
Автосекретарь: (3953) 41-11-11
Факс: (3953) 41-65-82